Rekordszámú tranzakció, meredek áremelkedés és a hitelpiaci korlátok vizsgálata – átfogó képet nyújtott az MKT Ingatlanpiaci Szakosztályának rendezvényén Pápai Dorottya (REMAX GO Commercial) és Sándorfi Balázs (Bankmonitor). A beszélgetést Pázmány Balázs, a szakosztály elnöke, az ERSTE Alapkezelő Zrt. igazgatósági elnöke moderálta.
A magyarországi lakóingatlan-piac 2025-ben becsült adatok szerint mintegy 140 ezer adásvételi tranzakciót zárt, ami a 2024-es 130 ezerhez képest közel 25 százalékos növekedést jelent – hangzott el Pápai Dorottya előadásában. A a REMAX GO Commercial alapító ügyvezetője hangsúlyozta, hogy a ciklikus ingatlanpiac 2023-ban az infláció, az orosz–ukrán háború és a romló gazdasági kilátások következtében visszaesett, ám 2024–2025-re határozott felívelés következett be.
A tavalyi rekordot két tényező hajtotta. Az év elején a prémium állampapírokból felszabaduló megtakarítások egy része ingatlanba vándorolt. Az igazán nagy lendületet azonban az Otthon Start Program (OSP) hozta: a 3 százalékos fix kamatozású hitel szeptemberi elindulása – de már a nyári bejelentés is – komoly kereslethullámot generált, és az őszi hónapokban szeptembertől decemberig tartóan megugrott a tranzakciók száma.
Árak: Budapest vezet, vidéken is dinamikus drágulás
2025-ben a használt lakások átlagára Budapesten a pesti oldalon 990 ezer, a budai oldalon 1,5 millió forint per négyzetméterre emelkedett; összességében 1–1,2 millió forint körüli szinten járt. Az újépítésű ingatlanok átlagára fővárosban elérte az 1,8 millió forint/m²-t. A legnépszerűbb méretkategória a pesti oldalon 40–60, a budai oldalon 60–80 négyzetméter volt.
Kiemelkedő jelenség a panellakások árának 35 százalékos éves drágulása, miközben a téglaépítésű használt lakásoknál ez 19, a családi házaknál 20 százalék volt. Egyes budapesti lakótelepeken az 1,2 millió forint/m²-es szintet is elérte a panelek négyzetméterára – ami egyes helyszíneken már közelít az olcsóbb újépítésű projektek áraihoz. Vidéken 10–30 százalékos drágulás volt jellemző, leginkább ott, ahol ipari beruházások (például Debrecen, Győr) vonzottak munkavállalókat.
Az átlagos értékesítési idő négy hónap volt, de a legnépszerűbb, jól árazott termékek – főleg panelek – akár két-három hét, sőt néhány nap alatt is gazdára találtak. A keresletnyomás egyes esetekben licitre vezette a piacot: az alkuból árlicit lett.
Újépítési boom: OSP-kompatibilis projektek és moduláris fejlesztések
Az előadó különbséget tett a hagyományos és az OSP-kompatibilis újépítésű projektek között. Utóbbiaknak 1,5 millió forint/m² alatt kell maradniuk; ezért jellemzően moduláris, házgyári technológiával épülnek, és elhelyezkedésük, műszaki tartalmuk elmarad a prémium fejlesztésektől. Több száz lakásos projektek indultak el nem csak Budapesten, hanem vidéki nagyvárosokban is. 2025–2027-re vetítve évi 10–25 ezer piacra kerülő újlakással számol a szakma – ami hosszú idő után az egyik legaktívabb építési periódus.
A szakma egységes álláspontja szerint nemcsak új projektek kellenek, hanem a meglévő épületállomány energetikai felújítása is. A vásárlók egyre inkább figyelik a közüzemi számlákat és a felújítási igényt: ahol elkezdődött a korszerűsítés (ablakcsere, külső szigetelés), azok az ingatlanok gyorsabban és jellemzően 15–25 százalékkal magasabb áron cserélnek gazdát.
Bérleti piac: stagnálás és az Airbnb-szabályozás árnyéka
A bérleti díjak az áremelkedést nem tudták követni: a fővárosi átlag 250 ezer forint/hó körül beragadt, sőt egyes területeken csökkent is. Ennek oka részben az, hogy az OSP hitelén lakást vásárló bérlők kikerültek a bérlakás-piacról. Tovább rontja a befektetői hangulatot, hogy 2026. január 1-jétől Terézvárosban tiltott tevékenységgé vált a rövid távú Airbnb-kiadás, és várható, hogy más kerületek is követik.
Magyarország ingatlantulajdonosi aránya 90 százalék felett van – ezt az európai összehasonlításban kiemelkedő szintet a rendszerváltás óta elmaradt állami bérlakásprogram is konzerválta. Az ingatlanszakma sürgeti egy intézményi bérlakás-szektor megteremtését: külföldi befektetők, fejlesztők érdeklődnek, de a jogszabályi keret egyelőre hiányzik.
Hitelezés: történelmi csúcs, de súlyos strukturális feszültségek
A Bankmonitor alapító-ügyvezetője, Sándorfi Balázs bemutatta: a lakáscélú hitelkihelyezés 2025-ben 1950 milliárd forintos történelmi rekordot ért el. Az OSP megjelenésével a támogatott hitelek aránya az összes kihelyezésen belül 20 százalékról 80–81 százalékra ugrott. A fennmaradó 19 százalékból is mintegy 4 százalékpont OSP/CSOK mellé felvett kiegészítő kölcsön; így a valódi piaci alapú hitelezés aránya csupán 15 százalék.
Ugyanakkor ingatlanárakhoz viszonyítva a hitelkihelyezés nem szaladt el: reálértéken a 2025-ös nominális csúcs közel egyezik a 2017–2021 közötti átlagos éves szinttel. A probléma nem a hitelképesség hiánya, hanem az, hogy az abszolút felvehető hitelösszeg kevés a megugrott árakhoz képest. Az újonnan kihelyezett lakáshitelek több mint felét (54%) a legjobban kereső 20 százalék vette fel; a középrétegek egyharmadát sem teszik ki a hitelpiacnak.
Magyarország az EU hitelezési ranglistáján hátulról a második helyen áll (csak Románia marad le mögöttünk), és a visegrádi átlagra felzárkózáshoz 2,4–2,8-szoros növekedés kellene a kihelyezett lakáshitel-állományban. Mindezzel együtt az ország a lakásárak tekintetében 16 éves csúcsdrágulást regisztrált, miközben a bérek és az életszínvonal ezt nem követi maradéktalanul.
Kilátások: lassulás, célzottabb támogatás, kamatcsökkentés
Az előadók várakozása szerint a piac lassulni fog: az exponenciális ár- és tranzakciónövekedés teteje már látszik. Stagnálás várható az árakban, de drasztikus visszaesés nem – inkább az a valószínű forgatókönyv, hogy a bérek növekedése meghaladja az ingatlanárak növekedését, ami egy relatív átértékelődést hoz, nem árzuhanást.
Az új kormányzat jelezte, hogy nem kívánja megszüntetni az OSP programot, ám a költségvetési terhek (2026-ban becsülten 75–80 milliárd forintos kamattámogatási kiadás) racionalizálást valószínűsítenek 2027-től. A várható irány: szociális szempontok mentén célzottabb, szűkebb hozzáférhetőség – hasonlóan a Babaváró korábbi feltétel-szigorításához.
A piaci lakáshitelek szempontjából kedvező fejlemény, hogy a 10 éves állampapír-hozam több hónapos 7,2 százalékos szintről 5,7 százalékra csökkent – ez rövidesen a piaci lakáshitel-kamatokba is begyűrűzhet, 0,4–0,5 százalékpontos mérséklődést hozva. Hosszabb távon az eurózónás csatlakozás előkészítése – amelyet a jelenlegi kormány 2030–2031 körülre céloz – akár további 1–1,5 százalékpontos kamatcsökkenést is hozhat, és elméleti szinten 4 százalék alatti piaci lakáshitelkamat is elérhetővé válhat.
Kérdések és válaszok: kormányváltás, panelek, vidéki piac
A beszélgetés részvevői többek között arról kérdezték az előadókat, hogy a kormányváltás milyen bizonytalanságot hoz a lakáspiacon. Az előadók szerint az ingatlanszakma összességében pozitívan fogadja az új irányokat, különösen az esetleges intézményi bérlakáspiac és az eurozóna-csatlakozás perspektívája kapcsán. A hazaköltöző magyarok kereslete szintén élénkítő hatású lehet.
A panelek 35 százalékos drágulása Pápai Dorottya szerint túlzó, de nagyobb visszaesés nem várható. A felújított, energetikailag korszerű panel biztonságos, kiszámítható termék, ez magyarázza tartós népszerűségét. Energetikai fejlesztéssel (szigetelés, ablakcsere, légkondicionáló) egy panellakás értéke átlagosan 15–25 százalékkal emelkedhet.
A vidéki újlakás-piac élénkítésére differenciált ösztönzőket javasolt az előadó: önerő-könnyítés, fejlesztőknek szóló visszа nem térítendő támogatások, telekáfa-mentesség. Sándorfi Balázs egy tíz éves, kiszámítható keretrendszer fontosságát emelte ki – a beruházók nem tudnak tervezni, ha nem látják, hogy 2028-ban lesz-e OSP vagy kedvezményes áfa.
Az OSP társadalmi hatásáról Sándorfi Balázs egyértelműen fogalmazott: a támogatás nem a rászorulókhoz, hanem jellemzően a magasabb jövedelmi rétegekhez jutott el. Ez önmagában is emelte az árakat, szűkítve a középrétegek hozzáférését. A befutó devizahiteles trauma és egyes kormányzati bankellenes kommunikáció erősíti a magyarok hitelidegenségét, holott az elmúlt 15 évben felvett lakáshitelek 80 százalékánál négy éven belül az ingatlan értéknövekedése kitermelte a teljes futamidőre számított kamatköltséget.
Az összefoglaló mesterségesintelligencia-alkalmazások segítségével készült.